—≈ “ќ– «ј ќЌј - «аконодательство –оссии

 

ѕисьмо –оскомзема от 28.12.1994 N 1-16/2096
"ќ ѕќ–яƒ ≈ ќѕ–≈ƒ≈Ћ≈Ќ»я Ќќ–ћј“»¬Ќќ… ÷≈Ќџ «≈ћЋ»"


 ќћ»“≈“ –ќ——»…— ќ… ‘≈ƒ≈–ј÷»» по «≈ћ≈Ћ№Ќџћ –≈—”–—јћ »

«≈ћЋ≈”—“–ќ…—“¬”


ѕ»—№ћќ

от 28 декабр€ 1994 г. N 1-16/2096


ќ ѕќ–яƒ ≈ ќѕ–≈ƒ≈Ћ≈Ќ»я Ќќ–ћј“»¬Ќќ… ÷≈Ќџ «≈ћЋ»


¬о исполнение постановлени€ ѕравительства –оссийской ‘едерации от 3 но€бр€ 1994 г. N 1204 "ќ пор€дке определени€ нормативной цены земли" (пункта 4) направл€ем "–екомендации по установлению нормативной цены земли".

 опи€ решений органа исполнительной власти субъекта –оссийской ‘едерации, касающихс€ установлени€ нормативной цены земли и случаев ее применени€ при регулировании земельных отношений, просим направл€ть в адрес –оскомзема дл€ обобщени€ практики развити€ земельного рынка в –оссии.


ѕредседатель

–оскомзема

Ќ.¬. ќћќ¬







”тверждаю

«аместитель ѕредседател€

 омитета –оссийской ‘едерации

по земельным ресурсам и

землеустройству

ѕ.‘.Ћќ… ќ

27 декабр€ 1994 г.


–≈ ќћ≈Ќƒј÷»»

ѕќ установлению Ќќ–ћј“»¬Ќќ… ÷≈Ќџ «≈ћЋ»


I. ќбщие положени€


1.1. –екомендации подготовлены во исполнение и в цел€х реализации постановлени€ ѕравительства –оссийской ‘едерации от 3 но€бр€ 1994 г. N 1204 "ќ пор€дке определени€ нормативной цены земли" (далее по тексту - ѕостановление) в услови€х недостаточной информации о рыночных ценах на землю.

—лучаи применени€ нормативной цены земли на территории субъекта –оссийской ‘едерации (далее по тексту - субъекта –‘) определ€ютс€ законодательными и нормативными актами –оссийской ‘едерации, а также решени€ми органов власти субъектов –‘ и местного самоуправлени€ в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством.

1.2. Ќормативна€ цена земли, определенна€ в соответствии с первым пунктом ѕостановлени€ в размере 200-кратной величины действующей ставки земельного налога на единицу площади конкретного земельного участка, в дальнейшем именуетс€ базовой величиной нормативной цены земли. ¬ св€зи с дифференциацией земельного налога, предусмотренной «аконом –оссийской ‘едерации "ќ плате за землю", земельные участки приобретают соответственно различную базовую величину нормативной цены земли. Ѕазова€ величина нормативной цены земли не требует дополнительного утверждени€ решением органа власти субъекта –‘ или местного самоуправлени€.

1.3. ¬ силу сложившихс€ в –оссии особенностей обложени€ земельным налогом базова€ величина нормативной цены по части земель может не соответствовать реально существующему уровню рыночных цен. ¬ св€зи с этим ѕостановлением предоставлено право органам исполнительной власти субъектов –‘ вводить повышающие коэффициенты к базовой величине нормативной цены земли на территори€х отдельных административно-территориальных образований или их част€х.

1.4.  орректировка базовой нормативной цены земли по оценочным зонам территории субъекта –‘ с помощью повышающих коэффициентов осуществл€етс€ в цел€х исключени€ неоправданного как занижени€, так и завышени€ цен на землю при заключении договоров купли - продажи и иных сделок. ѕри этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75 процентов рыночных цен на земельные участки конкретного назначени€.

1.5. ¬ услови€х формировани€ земельного рынка основными источниками получени€ информации о рыночных ценах на землю могут быть:

1) договора купли - продажи земельных участков, заключенные по результатам конкурсов и аукционов;

2) договорные цены на земельные участки, выкупаемые гражданами в собственность в соответствии с частью шестой пункта 4 ”каза ѕрезидента –оссийской ‘едерации от 23 апрел€ 1993 г. N 480;

3) данные о предложени€х по продаже земельных участков по информационным риэлтерским и иным бюллетен€м, объ€влени€м и сообщени€м о намерени€х продать земельный участок. ѕри использовании этих данных следует учитывать, что результаты совершенных сделок (как показывает практика) ниже цены предложени€ на 20 - 50%;

4) данные государственной статистики (форма 3-зем).

ѕри использовании перечисленных источников информации из рыночной цены застроенного земельного участка исключаетс€ цена расположенных на нем объектов недвижимости.

јнализ данных государственной статистики (форма 3-зем) показывает, что в силу несовершенства гражданского, земельного и налогового законодательства договорные цены на земельные участки по зарегистрированным сделкам существенно занижены и они не могут служить единственной базой дл€ установлени€ уровн€ рыночных цен на землю.

ƒл€ корректировки базовой величины нормативной цены земли не могут быть использованы действующие нормативы возмещени€ потерь сельскохоз€йственного производства при изъ€тии сельскохоз€йственных угодий дл€ несельскохоз€йственных нужд, так как они характеризуют ценность земель не по потребительским свойствам, а по затратам на компенсационное освоение новых земель или улучшение используемых сельскохоз€йственных угодий и не учитывают рыночную конъюнктуру. ¬ качестве рыночных цен не могут быть прин€ты также результаты расчетов показателей оценочной стоимости сельскохоз€йственных угодий и других земель, базирующиес€ на исчислении дифференциального дохода прошлых лет и не учитывающие соотношение спроса и предложени€ на земли различного плодороди€ и местоположени€.

1.6. ¬ услови€х недостаточной информации о реально складывающихс€ рыночных ценах при совершении сделок с земельными участками, учитыва€ сложность решаемой задачи и ее социально-экономическую значимость, определение складывающегос€ уровн€ рыночных цен на землю и соответствующей ему нормативной цены земли предлагаетс€ производить экспертным путем на основе указанных ранее источников информации, их анализа с учетом характера и достоверности каждого из этих источников и обобщени€ экспертных оценок специалистов комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

1.7. Ќормативна€ цена земли согласно ѕостановлению устанавливаетс€ в размере 200-кратной ставки земельного налога с последующим введением при необходимости повышающих коэффициентов к базовой величине на уровне субъекта –‘ и корректируетс€ в зависимости от местных условий и относительно частных изменений динамики рыночной конъюнктуры решени€ми органов исполнительной власти города, района.

1.8. ¬ведение коэффициентов к базовой величине нормативной цены земли на уровне территории субъекта –‘ и (или) на уровне территории района, города предлагаетс€ осуществл€ть в следующем пор€дке.


II. ѕор€док установлени€ повышающих коэффициентов

к базовой величине нормативной цены земли на уровне

территории субъекта –‘


2.1. ¬ соответствии с пунктом 2 ѕостановлени€ орган исполнительной власти субъекта –‘ на основе материалов (данных) органов исполнительной власти городов, административных районов рассматривает сложившуюс€ на земельном рынке ситуацию и при необходимости поручает соответствующему комитету по земельным ресурсам и землеустройству подготовку обосновывающих материалов о целесообразности введени€ коэффициентов к базовой величине нормативной цены земли на территории субъекта –‘ и о рекомендуемых их значени€х.

2.2. ¬ поручении (решении) о подготовке обосновывающих материалов по введению повышающих коэффициентов к базовой величине нормативной цены земли орган исполнительной власти субъекта –‘ назначает комиссию по экспертной оценке нормативной цены земли.

¬ качестве экспертов привлекаютс€ специалисты:

- органов исполнительной власти субъекта –‘ по финансам, земельным ресурсам и землеустройству, управлению имуществом, налогам, градостроительству и архитектуре;

- администраций районов и городов;

- агентств по торговле недвижимостью и организации аукционных торгов;

- территориальных проектных организаций и организаций, выполн€ющих работы по экономической оценке территорий;

- органов управлени€ ведущими отрасл€ми хоз€йственного комплекса региона;

- по инженерно-транспортному обустройству территории;

- региональных банков, осуществл€ющих ипотечное кредитование.

¬ зависимости от местных условий и категории оцениваемых земель в качестве экспертов могут также привлекатьс€ специалисты:

- сельского, лесного, водного и иного хоз€йства;

- горного дела;

- экологии и охраны природы, охраны пам€тников истории и культуры;

- отдыха, туризма и других областей.

2.3. ƒл€ последующего ценового зонировани€ на территории субъекта –‘ выдел€ютс€ следующие основные группы земель:

- земли городов и поселков;

- земли сельских населенных пунктов;

- земли несельскохоз€йственных (промышленных) предпри€тий вне черты населенных пунктов;

- земли дл€ садоводства, животноводства, личного подсобного хоз€йства вне черты населенных пунктов;

- земли сельскохоз€йственного назначени€ (вне черты населенных пунктов), кроме земель, предоставленных дл€ садоводства, животноводства, личного подсобного хоз€йства (далее по тексту - земли сельскохоз€йственного назначени€).

2.4. Ёкспертные оценки величины нормативной цены выделенных групп земель производ€тс€ последовательно, начина€ с земель городов с наиболее развитым социально-культурным потенциалом на территории субъекта –‘.

2.5. –асчетна€ нормативна€ цена земли определ€етс€ исход€ из экспертных оценок специалистов, учитывающих комплекс факторов, вли€ющих на нее. ѕримерные перечни факторов, вли€ющих на нормативную цену земель различного целевого использовани€ приведены в ѕриложени€х 1, 2, 3.

2.6. Ёкспертна€ величина нормативной цены земли города может быть установлена как средн€€ по всей его территории, так и по отдельным его зонам градостроительной ценности (экономической оценки).

2.7. Ёкспертные оценки величины нормативной цены земли городов и поселков и других выделенных групп земель на территории субъекта –‘ провод€тс€ экспертами с использованием в качестве ориентиров верхней и нижней границ ее значений.

ѕри этом в качестве нижней границы величины нормативной цены земли дл€ всех земель (без исключени€) принимаетс€ двухсоткратна€ величина земельного налога.

¬ качестве ориентира верхней границы величины нормативной цены выделенных групп земель принимаетс€ нормативна€ цена земли:

- городов с наиболее развитым социально-культурным потенциалом дл€ земель городов и поселков на территории субъекта –‘;

- близлежащих городов и поселков дл€ земель сельских населенных пунктов;

- близлежащих городов, поселков и сельских населенных пунктов дл€ земель несельскохоз€йственных (промышленных) предпри€тий вне населенных пунктов, а также земель дл€ садоводства, животноводства, личного подсобного хоз€йства вне населенных пунктов.

2.8. Ёкспертные оценки величины нормативной цены земли на территории административного района могут производитьс€:

- по земл€м городов и поселков - отдельно по каждому городу и поселку или по их группам, оцениваемым с одинаковой нормативной ценой;

- по земл€м сельских населенных пунктов, земл€м несельскохоз€йственных (промышленных) предпри€тий, земл€м дл€ садоводства, животноводства, личного подсобного хоз€йства вне черты населенных пунктов - в целом по административному району или по отдельным част€м его территории;

- по земл€м сельскохоз€йственного назначени€ - в целом по территории административного района.

2.9. ѕо земл€м городов, поселков, на территории которых установлены зоны градостроительной ценности, нар€ду с дифференцированной по ним нормативной ценой земли устанавливаетс€ также средн€€ величина нормативной цены земли по всей территории города, поселка или по их группе.

—редн€€ величина нормативной цены земли устанавливаетс€ также и по всей площади земель сельскохоз€йственного назначени€ административного района.

2.10. ѕовышающие коэффициенты рассчитываютс€ делением экспертно установленной нормативной цены земли города, поселка, сельских населенных пунктов (или их групп) и других выделенных основных групп земель в административном районе на базовую величину нормативной цены этих земель. ƒл€ установлени€ базовой величины нормативной цены используетс€ средн€€ величина земельного налога соответствующих групп земель.

2.11. Ќа основании рассчитанных значений повышающих коэффициентов формируютс€ ценовые зоны в пределах каждой из выделенных основных групп земель на территории субъекта –‘.

¬ св€зи с установленным действующим законодательством различным пор€дком исчислени€ земельного налога повышающие коэффициенты к базовой величине нормативной цены земли могут дифференцироватьс€ в пределах ценовых зон дл€ земель различного целевого использовани€.

¬ границах земель городов и поселков повышающие коэффициенты могут дифференцироватьс€ по земл€м:

- земельный налог по которым исчисл€етс€ по средним ставкам (таблица 1 ѕриложени€ 2 к «акону –оссийской ‘едерации "ќ плате за землю");

- зан€тым жилищным фондом (государственным, муниципальным, общественным, кооперативным, индивидуальным), предоставленным под личное подсобное хоз€йство, дачные участки, индивидуальные и кооперативные гаражи, садоводство, огородничество, животноводство;

- сельскохоз€йственного использовани€ (сельскохоз€йственным угодь€м).

¬ границах земель сельских населенных пунктов повышающие коэффициенты могут дифференцироватьс€ по земл€м, предоставленным:

- гражданам дл€ ведени€ личного подсобного хоз€йства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошени€ и выпаса скота;

- гражданам дл€ иных целей и юридическим лицам.

¬ границах административного района повышающие коэффициенты дл€ земель несельскохоз€йственных (промышленных) предпри€тий вне населенных пунктов дифференцируютс€ по земл€м:

- зан€тым полигонами (кроме военных) и аэродромами;

- других несельскохоз€йственных предпри€тий (включа€ карьеры и территории, нарушенные производственной де€тельностью), транспорта, св€зи, радиовещани€, телевидени€, информатики и космического обеспечени€.

ѕо земл€м несельскохоз€йственных предпри€тий вне населенных пунктов, полностью освобожденных от уплаты земельного налога, повышающие коэффициенты не устанавливаютс€. Ќормативна€ цена земли данных предпри€тий принимаетс€ в соответствии с нормативной ценой оценочной зоны, к которой относ€тс€ земли этих предпри€тий.

2.12. ѕрин€тые решени€ по формированию оценочных зон и повышающие коэффициенты к базовой величине нормативной цены земли отражаютс€ на бланковых (или иных) картах территории субъекта –‘.


III. ѕор€док установлени€ коэффициентов к

величине нормативной цены земли на уровне территории

административного района, города


3.1. јдминистраци€ района, учитыва€ местные особенности территории и принима€ во внимание значени€ факторов, вли€ющих на нормативную цену земли (ѕриложени€ 1, 2, 3), рассматривает обосновывающие материалы районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству и может на территории административного района (кроме земель городов) ввести понижающие или повышающие коэффициенты в пределах 25 процентов от величины нормативной цены земли, установленной в соответствии с решением органа исполнительной власти субъекта –‘.

ѕри необходимости коэффициенты могут вводитьс€ по каждому населенному пункту, садоводческому, животноводческому товариществу, другим группам земельных участков.

3.2. јдминистраци€ города может вводить понижающие или повышающие коэффициенты по зонам градостроительной ценности территории города в пределах 25 процентов от величины нормативной цены земли, установленной в соответствии с решением органа исполнительной власти субъекта –‘.

ѕо городам, на территории которых не установлены зоны градостроительной ценности дл€ дифференциации ставок земельного налога, органам исполнительной власти города рекомендуетс€ установить зоны дл€ введени€ понижающих или повышающих коэффициентов.

3.3. јдминистраци€ района, города в соответствии с ѕостановлением может вводить понижающие или повышающие коэффициенты к базовой величине нормативной цены земли в пределах 25 процентов от ее значени€ до прин€ти€ соответствующего решени€ органа исполнительной власти субъекта –‘ с последующей их корректировкой.


IV. ѕересмотр решений о введении коэффициентов

к базовой величине нормативной цены земли


4.1. ѕересмотр решений о введении коэффициентов производитс€ соответствующими органами исполнительной власти при изменении ставок земельного налога или экономической ситуации на земельном рынке по обосновывающим материалам, подготавливаемым комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

4.2. ќбосновывающие материалы выполн€ютс€ на базе обобщени€ данных о купле - продаже земельных участков и анализа земельного рынка.


V. ¬ыдача актов установлени€ нормативной цены

земельных участков


5.1. ѕри обращении граждан и юридических лиц, имеющих права на земельные участки, и в иных случа€х, установленных законодательством, районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают акты установлени€ нормативной цены земли конкретного земельного участка по рекомендуемой форме (ѕриложение 4) в соответствии с пор€дком, действующим на дату выдачи.

5.2. ѕри составлении акта установлени€ нормативной цены конкретного земельного участка не учитываютс€ установленные обременени€ (сервитуты и иные права других лиц), а также ограничени€, нос€щие природоохранный, санитарно-гигиенический, технологический и иной характер, вли€ющие на рыночную стоимость данного участка.







ѕриложение 1


ѕ–»ћ≈–Ќџ… ѕ≈–≈„≈Ќ№

‘ј “ќ–ќ¬, ¬Ћ»яёў»’ Ќј Ќќ–ћј“»¬Ќ”ё ÷≈Ќ” «≈ћЋ»

√ќ–ќƒј, ѕќ—≈Ћ ј, —≈Ћ№— ќ√ќ Ќј—≈Ћ≈ЌЌќ√ќ ѕ”Ќ “ј, ј “ј ∆≈

«≈ћ≈Ћ№ ƒЋя —јƒќ¬ќƒ—“¬ј, ∆»¬ќ“Ќќ¬ќƒ—“¬ј, Ћ»„Ќќ√ќ

ѕќƒ—ќЅЌќ√ќ ’ќ«я…—“¬ј ¬Ќ≈ Ќј—≈Ћ≈ЌЌџ’ ѕ”Ќ “ќ¬


1. ќбеспеченность территории внешними и внутренними магистральными и местными транспортными сет€ми, транспортна€ доступность основных региональных административных, культурных центров.

2. ќбеспеченность территории инженерными сет€ми и сооружени€ми коммунального хоз€йства (водоснабжение, теплоснабжение, газификаци€, электроснабжение, телефонизаци€, канализаци€ стоков).

3. „исленность и плотность населени€.

4. ”ровень развити€ социальной сферы (обеспеченность жилым фондом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждени€ми социальной сферы).

5. —анитарно-гигиенические услови€ и состо€ние окружающей среды (загр€знение, запыление и др.).

6. —осто€ние природного комплекса, архитектурно-ландшафтные услови€ (облесенность территории, наличие водоемов, санаториев, домов отдыха и других рекреационных зон и объектов).

7. ”ровень развити€ хоз€йственного комплекса, уровень доходов и зан€тости населени€.

8. Ѕезопасность проживани€.

9. »нженерно-геологические услови€ строительства: сейсмичность, подверженность территории карстовым €влени€м, наводнени€м, оползн€м, сел€м, подтоплению, эрозии.

10.  ачество почвы (дл€ земель поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих и животноводческих товариществ, а также дл€ земель личного подсобного хоз€йства).







ѕриложение 2


ѕ–»ћ≈–Ќџ… ѕ≈–≈„≈Ќ№

‘ј “ќ–ќ¬, ¬Ћ»яёў»’ Ќј Ќќ–ћј“»¬Ќ”ё ÷≈Ќ” «≈ћЋ»

Ќ≈—≈Ћ№— ќ’ќ«я…—“¬≈ЌЌџ’ (ѕ–ќћџЎЋ≈ЌЌџ’)

ѕ–≈ƒѕ–»я“»… ¬Ќ≈ Ќј—≈Ћ≈ЌЌџ’ ѕ”Ќ “ќ¬


1. ”ровень развити€ производственной инфраструктуры региона: наличие и близость грузовых портов, узловых железнодорожных станций, обеспеченность магистральными и местными транспортными сет€ми, расположение предпри€тий, перерабатывающих местное сырье и сельскохоз€йственную продукцию, пунктов приемки, складировани€ и хранени€ готовой продукции и т.д..

2. ”ровень инженерного обустройства территории.

3. ”ровень развити€ социальной сферы близлежащих населенных пунктов и возможность привлечени€ квалифицированной рабочей силы.

4. Ёкологическое состо€ние и устойчивость природного комплекса.







ѕриложение 3


ѕ–»ћ≈–Ќџ… ѕ≈–≈„≈Ќ№

‘ј “ќ–ќ¬, ¬Ћ»яёў»’ Ќј Ќќ–ћј“»¬Ќ”ё ÷≈Ќ” «≈ћЋ»

—≈Ћ№— ќ’ќ«я…—“¬≈ЌЌќ√ќ Ќј«Ќј„≈Ќ»я


1. ќбеспеченность территории магистральными и местными транспортными сет€ми, доступность рынков сбыта, предпри€тий по хранению и переработке сельскохоз€йственной продукции, удаленность от региональных промышленных и культурных центров.

2. ”ровень развити€ социальной сферы близлежащих населенных пунктов.

3. ”ровень плодороди€ почв сельскохоз€йственных угодий.

4. —анитарно-гигиенические услови€ и состо€ние окружающей среды.







ѕриложение 4


                               ј “
         ”—“јЌќ¬Ћ≈Ќ»я Ќќ–ћј“»¬Ќќ… ÷≈Ќџ «≈ћ≈Ћ№Ќќ√ќ ”„ј—“ ј

    1. јкт составлен по земельному участку _______________________
                                               (местоположение или
__________________________________________________________________
   почтовый адрес, кадастровый номер участка, если он присвоен
________ на основании ____________________________________________
ранее)                   (обращение, запрос юридического лица (его
__________________________________________________________________
                 название), гражданина (‘.».ќ.))
дл€ использовани€ при ____________________________________________
                     (цель использовани€ акта: купл€ - продажа при
__________________________________________________________________
                         приватизации и другие)
    2.  атегори€ земель участка __________________________________
    3. –азрешенное использование земельного участка ______________

    4. –асчет нормативной цены земли:

--------------------+-----------------+----------+--------------T
¶ѕлощадь земельного ¶—тавка земельного¶  –азмер  ¶ƒвухсоткратна€¶
¶участка, га, кв. м ¶ налога на еди-  ¶земельного¶   величина   ¶
¶                   ¶    площади,     ¶ налога,  ¶  земельного  ¶
¶                   ¶     руб/га      ¶  руб.    ¶   налога,руб.¶
+-------------------+-----------------+----------+--------------+
¶        1          ¶         2       ¶     3    ¶       4      ¶
+-------------------+-----------------+----------+--------------+

-----------------------+---------------+------------------ђ
  оэффициент по решению¶   оэффициент, ¶ Ќормативна€ цена ¶
 органа исполнительной ¶ установленный ¶    земли, руб.   ¶
  власти субъекта –‘   ¶администрацией ¶                  ¶
                       ¶района, города ¶                  ¶
-----------------------+---------------+------------------+
          5            ¶       6       ¶        7         ¶
-----------------------+---------------+------------------+

    5. Ќормативна€ цена земельного участка по состо€нию на _______
                                                           (дата)
составл€ет _______________________________________________________
                                (сумма цифрами)
__________________________________________________________________
                         (сумма прописью)

    ѕримечание:
    1. ѕункты 2 и 3 прин€ты в соответствии с _____________________
                                            (название, номер, дата
__________________________________________________________________
 выдачи правоудостовер€ющего или правоподтверждающего документа)
    2. ѕовышающий коэффициент, равный _________________, прин€т на
основании решени€ ________________________________________________
                     (дата, номер, пункт решени€ субъекта –‘)
    3.  оэффициент, равный __________________, прин€т на основании
решени€ __________________________________________________________
        (дата, номер, пункт решени€ администрации района (города))

    ѕредседатель комитета по
    земельным ресурсам и
    землеустройству
    _________________________
    (название района, города)
    _________________________                          ___________
      (название субъекта –‘)                             (подпись)

               ћ/ѕ                    "__" ______________ 199__ г.



ѕредшествующий правовой акт —ледующий правовой акт